超级地产大亨-第107章
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c3地块旁有一条小河流过，江南水乡河道遍布，有水便会为小区增添不少景色。贝恩国际是江南地产的老合作伙伴了，这块土地依旧由其操刀负责，基本都是西子湾小区的照搬。因为有意购买江南地产楼盘的顾客都会选择到获得大奖的西子湾一期实地考察。加上那里已经过市场的检验，所以以其为模版复刻是十分合理的选择。省钱省力又美观实用。
江州市政府太缺钱了，所以又推出新的地块拍卖增加财政收入。这一次拍卖的土地都集中在新城规划的居住区，是政府首次拍卖新城的地块。因而，公告一经发出，就得到许多开发商的关注。按照江州市政府的规划，新城居住区将来会和现在西子湾附近的城区连成一块，打造连片的市民居住区。尤其最惹人心动的是，这些土地都位于新政府大楼附近，在可以预见的未来都是新城的中心地带。在规划中，一侧是居民区，另一侧是商业区，所以如今出让的居民区用地看上去会有很大的升值空间。
江南地产已经没有储备的普通商品房开发地块，为了避免再次出现c3地块这般有些狼狈需要自己垫资替政府修市政的局面，秦然决定要加大土地的储备量。尤其近期江南地产回笼了许多资金，而且政府还提供了20亿的贷款授信，所以对这一次的拍卖会秦然决不手软。
新城居住区规划的土地完成了三通一平，而且切割划分都是横竖笔直的大道，显得非常周正，面积也挺大都在10万平方以上，极为适合江南地产的定位。
作为入围省内重点扶持企业的唯一房地产公司，江南集团近期一时风头无双。千里奔袭天京勇摘玫瑰园，打造出中国最贵豪宅，还请得国家一号首长莅临公司视察，都已经成为业内人士津津乐道的话题。
这一次，秦然带着周志东、孙金贵出现在拍卖会现场，还是老地方市政府礼堂，惹得其他同行纷纷侧目相迎。不少熟悉的公司老总还主动上前和他们打招呼，显示出目前江南地产重要的江湖地位。随着房地产市场火爆，今天报名前来参加竞拍的人数也比之前3次拍卖会都要多，有许多都是陌生面孔，目测都是从其他行业准备到地产业淘金的新进入者。
“现在大家都知道房地产的钱容易赚了。”
孙金贵私底下感叹道。
“天下熙熙，皆为利来。知道钱好赚，但今天轮不轮得到他们赚至少还是一个未知数。”
秦然今天并不怕竞争对手众多，论眼光论资金实力自己明显是在座所有人中的佼佼者。
“秦总，难得看到你展示出如此豪气一面。”
平时秦然都是温文尔雅深藏不露，极少会表露出外向张狂情绪，所以周志东看了一眼后说道。
“新人太多，我们作为先行者趁今天机会，来现场教一教他们入行游戏的规则。”
扫视了一下全场，秦然意味深长地说道。
今天出让的地块一共是15幅。最小的是8。2万平，最大的达到13。8万平。从d1…d15，一排而过。都集中位于一个区域内。按照之前土地出让的金额计算，江州一般楼面价成交均价在1500元/平，因为近期一手房均价在不断上涨，所以大家今天对竞拍金额的预期也达到1800元/平。
今天的拍卖规则变了，从最偏僻的d15地块开始拍卖，拍卖师决心要把好东西留到最后。一开始推出的3幅土地虽然位置较偏，但依旧吸引许多开发商的争抢。楼面价格屡创新高，第1块地就已经突破大家来之前的心理预期1800元，达到了2200元/平。后续的2块地也都纷纷突破2300元/平楼面价大关。说明今天的拍卖会绝对红火。
“d12地块位于中间靠东位置，占地11。8万平方米，规划为普通住宅类，容积率限定2。2以下。起拍价2亿。设有保留底价。达不到者竞拍无效。”
拍卖师介绍了一下地块信息，然后就敲下拍卖槌示意开始。
“4亿。”
很快一个陌生的面孔开始报价，看得出他就是秦然口中的新人。
“5亿。”
刚开始大家的气势都很凶猛，报价都是以亿为单位，毕竟按2000元/平的楼面价计算，这块地至少值5亿。
……
价格到了6亿后，就开始放慢了涨幅，加价幅度也降到了1000万一加。因为拍卖时最低竞价幅度为200万，所以一般到最后关头刺刀见红时拼的才是200万起步。
“6。42亿。”
“6。44亿。”
已经进入200万一加。说明大家都将要抵达心理底线。
对许多中小开发商来说，将近7个亿已经是他们全部实力达到的极致，用尽全力拿下一幅地后到位置好一些的其他土地就无力再举牌。这说明，从起步阶段房地产行业就是一个比拼资金的战场，只不过由于中国市场太大几乎每个县城甚至发达地区的乡镇都有房地产市场生存空间，所以中国将来会有各式各样大大小小近7万家房地产开发企业。他们犹如小鱼般遨游在中国大地，任凭大开发商如何大鱼吃小鱼，总是吃不完吃不光。
“6。5亿。”
宏亮的声音响起，来自江城集团的接班人唐龙开始举牌喊价。
现在加价的幅度又从200万升到了600万，说明有强大实力的竞争对手入场。
“6。56亿。”
万建公司也开始出价。
真正的竞争现在才开始，因为地产大佬们刚热身完毕准备入场。
虽然这一次江州房地产协会私底下组织过协商，但房地产市场十分景气，大家手中的房子很脱销，所以都急需补充新鲜的血液土地。公平竞争，价高者得，最后只达成了口头协议。在足够大的利益面前，单凭口头上的协议是没有任何约束力。
……
价格现在来到了6。7亿。
“6。8亿。”
轮到江南地产的举牌了，周志东一举手就是再次以千万金额喊价。现在楼面价格已经达到2650元/平，按现在江州3900元/平的一手房价格几乎没有利润。但西子湾的售价是4300元/平，在江南地产看来这其中还是有足够的利润空间，何况秦然知道房地产市场上升的趋势不会改变。
“6。82亿。”
唐龙似乎并不想轻易认输放弃，再次喊价。
“6。88亿。”
周志东举牌又喊了价格。
“哇——”
现在其他人都纷纷对江南地产这种豪气感到折服，一加又是600万。
这一次，终于没有其他公司加入进来，江南地产以6。88亿拿到了他们期盼已久的第一块地。
“5。95亿”，“7。92亿”，后来江南地产又分别拿下d7、d1两幅土地，其中d1是所有地块中位置最好也是面积最大的土地；占地13。8万平。
最终在推出拍卖的15块土地中，其中14块地都落入大开发商手中，江州已经成为像江南地产这般大鳄猎食的主战场，其他中小开发商只能在这些大鳄的牙缝中寻找他们看不上的地方觅食。
仅仅一天，江南地产就在江州花费了20。75亿元囤积了3块土地，这样的举动让所有人意识到其财大气粗，但又都有些不解。
20亿银行授信一下子花完，而且只花在江州市，这家公司其他城市扩张囤地的资金到底要怎么办？（未完待续。。）
第三十章 江南广场
工行戴行长头上依旧是行长头衔，只不过是前面两字从江州换成了江浙。五一前，他升任省工行行长的任命正式下来，秦然还专门打电话向他表示祝贺。
1999年起，房地产开发贷款的比重在各银行内部进一步上升，银行们倾向支持开发资质高、财务状况良好、具有品牌知名度和美誉度，并占有一定市场份额的房地产开发商。江南集团已经完成了原始积累，光固定资产就已经达到30多亿，主要来自储备的土地和待开发的地产项目，账面上还有超过5亿的现金。尤其西子湾的成功，让江南集团已经跻身于江浙省房地产开发企业的前三。
“秦总，咱们是老朋友了，刚上任你就给我送了这样一个大礼。”
戴行长说的当然不是什么金钱财物，而是秦然把刚拍到的2块地向工行抵押，申请为期3年的房地产开发贷款。
d1、d7地块竞拍时共花了13。87亿，资金只有流动起来才会创造源源不断的价值。土地储备在那里，短时间内不会同时开发，所以把不动的地产变成流动的资金是秦然考虑的重点。把这两块土地抵押给银行，然后再从银行拿出大额贷款，再到其他地方购买土地继续储备。储备了新土地后，又再次抵押给银行获得新贷款，以此循环重复。其次，还可以等待储备的土地缓慢升值，依靠土地升值能额外赚上一笔差价。
银行当然会对土地进行评估。预判其将来开发的前景好坏。d1、d7地块位于新政府大楼旁，毫无疑问将来会有非常大的升值空间。于是这两块13。87亿的土地给秦然从工行弄得了10亿元的三年期贷款。当然得承认，这其中戴行长出了不少力。但这毕竟也是双赢，银行完成贷款任务，秦然拿到了流动的资金。
“建行的祝行长先下手要走了d12地块，不然礼包会更大一些。”
今天是秦然主动来到戴行长的新办公室做客，d12地块已经抵押给了建行拿到了5亿的贷款，依旧是为期3年。
“老祝一向来都快人一步，咱们哥几个好久没聚了。找个时间我做东请大家。哦，我差点忘了，来。握个手先”
升任省行行长，戴行长腰板都直了不少，稀疏的头顶更加透亮。不过他主动握手倒让秦然一时无法理解。
“蹭下一号首长的官气，呵呵。”
原来戴行长知道秦然和一号首长握过手。所以特地“间接”地和首长也握一下。沾上贵气以后步步高升。
“以后过几年怕我得到天京去找你了。”
工行总部在天京，所以秦然潜台词是戴行长继续高升。
“承蒙贵言。”
江州市政府刚举办的土地拍卖，又收获了近85亿出让金，市委书记黄伟国信心大增，野心勃勃推进江州机场二期扩建，以及又增加了火车站、汽车站的改造项目。看得出年前秦然饭桌上的一席话，他听了进去并立即着手实施，力求把江州城市面貌改造得焕然一新。
江州新城的道路已经和市区无缝对接。由于省长李治国的推荐，以及刚结束新城土地出让的热闹场面。江州刚获得了国家开发银行的贷款授信。江州土地储备中心作为政府平台，用新城的土地向国家开发银行抵押，拿到了80亿的土地储备贷款，专门用于江州新城的土地一级开发。
除了住宅用地被房地产企业抢购外，工业园区的招商也非常顺利，许多外企都瞄准了江州作为沪东市的后花园，把全球产业链一部分迁往新城的工业园。由此，工业园区的土地出让价格随之水涨船高，不过为了吸引外商投资，把土地作为优惠政策江州政府并未收取高额出让金。
照这样的势头发展，江州新城的成功基本指日可待，接下来就是确定乾坤的临门一脚，把市政府搬迁到规划好的新城之中。
江州市旧政府大院所在位于现城区的中心地段，为考虑市区整体规划，这里将不会兴建住宅楼，而打算江州的cbd——中央商务区。黄伟国不愿意江州仅定位为国内外著名旅游城市，而希望成为21世纪的“国际大都市”。在市政府规划院的图纸上，以旧政府大院为中心的方圆3平方公里内，将组织搬迁腾地，集中打造江州的城市中心，兴建甲级写字楼、大型购物中心、五星级酒店，吸引各家金融机构中心和公司总部进驻等。
cbd是新进入中国的事物，江州是为数不多提出打造cbd的城市，这跟黄伟国经营城市的思路有很大关联。
江南集团的商业地产是秦然一直惦记在心的重点战略，其主要便是大型城市综合体——江南广场。有江南广场，便是城市中心，这是秦然为其定下的发展策略。江州即将兴建cbd，江南广场正好契合这一背景条件，所以秦然想提前卡位进入商业地产。
市政府旧大院占地100亩，近7万平方，是发展商业地产的优质地块。打造cbd，市政府旧大院是中心所在，这里项目关系到cbd能否成功，所以对这块土地的出让黄伟国也从之前的招投标价高者得，转变为要引入资金雄厚并配合政府规划的企业。最为主要是要尽快动工启动，而不是拿了土地后却没有钱或者没有能力设计开发，把项目搞砸土地烂在手上。
共同的目的，让秦然再次到政府办公室拜访了市委书记黄伟国。秦然向其透露了江南集团打算进入商业地产的意向，也非常赞同黄书记打造江州cbd的举动，认为这确实能拉升江州城市的层次。
2栋25层以上的甲级写字楼。1栋30层的配套商务公寓，1间五星级标准大酒店，底下两层停车场。再配套超大型shoppingmall，里面包括有百货、超市、家居、餐饮、金融、娱乐等丰富业态，打造成国内第一的大型城市综合体。
听完秦然的介绍，高达15亿元的直接投资，是江州有史以来最大的房地产投资项目，尤其是国内第一这个名头，这些都深深打动了市委书记黄伟国。如果真按秦然所描述的这样。光江南广场一个项目，就足以支撑起江州cbd的一半。
“这个项目占用的资金非常大，所以如果江南广场真的落户江州。我希望政府能在土地和银行资金支持方面提供一些优惠。这是一个伟大的尝试，如果成功将会载入中国房地产业历史，我有很大的信心。”
超大型城市综合体，这是未来中国商业地产发展的成功所在。秦然并不担心项目不会成功。他只是要向黄书记伸手要更多的优惠措施。虽然两人算是一定程度朋友。但屁股决定脑袋，在双赢的前提下各自要为所属方争取更多利益。
巨大的诱惑还是促使黄书记做出了让步，同意低价出让土地，并且协调银行提供开发所需的贷款，条件是江南集团必须在短时间内把江南广场建造完工开业。
作为配合江州市政府cbd项目建设，江南集团承诺投资15亿巨额资金打造江州市超大型城市综合体——江南广场。江州市政府将以100万的低价协议转让旧政府大院100亩的土地作为商业配套用地给江南集团，江南集团必须在2年时间内完成承诺的江南广场建设，并如期投入预定的15亿金额建设。
江南集团投入15亿巨额资金建设开发商业中心。而江州市政府相当于招商引资优惠低价出让土地，共同打造江州市新的城市名片。以此启动江州cbd建设。
此消息一出，立即在省内乃至长三角引起巨大关注，江南集团在住宅市场尝到甜头后，居然迫不及待又花巨资杀入商业地产。这样激进大胆的战略步伐，让许多业内人士都高呼看不懂。
国内甚至香港，许多开发商都只专注于其中一个方面，要么住宅要么商业地产。何况，江南集团提出的超大型城市综合体还没有先例，到底能否成功许多人都持怀疑的态度。江州有650万人，只能算二线城市，照江南广场15亿的投资规模，连在天京、沪东这样过千万人口的一线城市都不一定能容纳，建成后能够回本都是未知数。
公司内部也出现了一些不同意见，原本以为首先在宁博市试水江南广场，投资额可能在5亿元之内。因为秦然说过要先试水，看看国内商业地产的发展时机到没，再进一步增加投资。但现在改变了目标，要在江州兴建第一个江南广场，而且投资额达到了15亿，这算是非常大的冒险。如果江南广场项目失败，可能会动摇江南集团的根基，很有可能把公司幸苦积累的利润一扫而空甚至破产倒闭。
“我会成立新的商业地产有限责任公司，把其和江南地产和江南集团隔离开来。就是今后失败，也不会牵涉到集团和其他子公司。现在机会难得，江州要打造cbd，我们拿到的土地是cbd中的cbd。光那块地就值3个亿，而我们只花了100万买下来。现在新城工业园招商顺利，许多金融机构也都纷纷进驻江州，何况中国加入wto的谈判在不久后就会成功，所以诸多利好消息让我看好江州的明天。江南广场，她将会翻开中国商业地产新的篇章。”
秦然一向来都以眼光独到深受手下们的佩服，这一次他力主推进江南广场建设，开始进军商业地产，众高管们虽有异议也只好服从接受。
江南广场，到底今后表现如何呢？
所有人都只能拭目以待了。（未完待续。。）
第三十一章 招商前奏
江州旧政府大院的土地是拿了，但现在新城的政府大楼还没建好，所以还要推迟至少半年才能正式把土地交到江南集团手中。
趁此时间，秦然要把江南广场的设计图落实。设计方面，他当然只是外行，所以秦然只需把大概的项目组成部件说出来，比如2栋写字楼、1栋商务公寓以及超级购物中心等，剩下的交给专业的建筑设计师团队来把构想落实到图纸。
秦然开建江南广场最大的支持者就是郭会明，他由商业地产出身，所以来江南集团就是为了在商业地产上有所建树。虽然他现在还担任宁博市分公司经理，但秦然为了保证他的积极性，把江南广场项目负责人的头衔也给了他。在这半年内，他需要在江州和宁博两头跑，在紧盯江南广场进度同时，还需要把宁博拆迁地块的楼盘盖起来。
“忙碌，但是很充实。”
郭会明欣然接受了秦然的安排，如此说道。他太太已经辞去了在羊城的工作，举家迁到江州，让郭会明没有了后顾之忧。
初步预计在2000年元旦江南广场开始动工，工期为18个月，然后剩3个月让商家装修，赶在2001年十一国庆节开门迎客。
和之前筹办开发西子湾项目不同，西子湾只需要把房子建好然后卖掉就基本结束了整个过程，江南广场却显得复杂得多。因为江南广场是一个超级城市综合体，有写字楼、酒店、公寓、购物中心、电影院等一系列单体项目组成。
江南广场硬件建设好之后。还要面临着销售、招商、营运等一系列后续问题。配套的公寓，是第一时间资金回收的主打，这相当于普通
